Etxebide, servicio vasco de vivienda
Etxebide, servicio vasco de vivienda
Visado de los contratos de Vivienda de Protección Pública

Alquiler VPO Opcin Compra

Contratos de Arrendamiento con Opción de Compra de Viviendas de Protección Oficial

  • Decreto del Gobierno Vasco 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo.
  • Orden de 3 de noviembre de 2010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, sobre determinación de los precios máximos de las viviendas de protección oficial.
  • Orden de 14 de septiembre de 2011, de modificación de los límites de ingresos anuales ponderados exigibles para el acceso a la vivienda de protección oficial.
  • Orden de 15 de octubre de 2012, del registro de solicitantes de vivienda y de los procedimientos para la adjudicación de Viviendas de Protección Oficial y Alojamientos Dotacionales de Régimen Autonómico.

Junto con el impreso de solicitud de visado, se deberá adjuntar la documentación siguiente:

  • Un ejemplar de contrato privado original firmado por todas sus caras.
  • Copia de los D.N.I. de las personas arrendatarias.
  • Certificado que acredite el empadronamiento en un municipio de la Comunidad Autónoma del País Vasco.
  • Declaración responsable sobre el estado civil. (En el caso de realizar la solicitud de manera electrónica, no será necesario aportar esta declaración.)
  • En el supuesto de divorcio o separación, copia de la sentencia y del convenio regulador.
  • Copia de la Declaración del I.R.P.F. de las personas arrendatarias.
  • Además si se perciben prestaciones no contributivas, certificado de las mismas (pensiones, rentas exentas, dietas exceptuadas de gravamen…)
  • En el caso de no tener obligación de declarar:
    • Certificado de la Hacienda Foral acreditativo de la no obligatoriedad de presentarla.
    • Certificado de vida laboral expedido por la Seguridad social.
  • En su caso, justificación documental de la totalidad de los ingresos brutos percibidos por todos los conceptos:
    • 10T.
    • Desempleo.
    • Pensiones.
  • Certificado expedido por la Hacienda Foral sobre la titularidad de bienes de naturaleza urbana de las personas arrendatarias.
  1. Ser mayor de edad o emancipado/a.
  2. Necesidad de vivienda
    Tener necesidad de vivienda en los términos establecidos en la Orden de 15 de octubre de 2012, del registro de solicitantes de vivienda y de los procedimientos para la adjudicación de Viviendas de Protección Oficial y Alojamientos Dotacionales de Régimen Autonómico de acuerdo a la modificación de la DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA del DECRETO 147/2023, de 10 de octubre, del derecho subjetivo de acceso a la ocupación de una vivienda.
  3. Empadronamiento
    Estar empadronado/a en algún municipio de la Comunidad Autónoma del País Vasco, por lo menos una de las futuras personas titulares.
  4. Ingresos
    Cumplir con los ingresos ponderados anuales máximos y mínimos establecidos para el régimen de compra en la DISPOSICIÓN FINAL SEXTA del DECRETO 210/2019, de 26 de diciembre, de colaboración financiera entre las entidades de crédito y la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi en materia de vivienda y suelo y de modificación de disposiciones reglamentarias en materia de vivienda, modificado por DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA del DECRETO 147/2023, de 10 de octubre, del derecho subjetivo de acceso a la ocupación de una vivienda.
    El 90% de los ingresos deberán provenir de rendimientos de trabajo y/o rendimientos de actividades económicas, profesionales y artísticas y/o becas.
    En el supuesto de personas casadas o inscritas en el Registro de Parejas de Hecho, ambos miembros de la pareja deberán suscribir el contrato.

Los límites mínimos y máximos de ingresos anuales ponderados para el acceso a las viviendas de protección oficial en régimen de compra son los siguientes:

Tipo Vivienda Ingreso Mínimos Ingresos Máximos
 Régimen Especial 9.000 € 27.125 €
 Régimen General 12.000 € 42.315 €
 Tasadas Autonómicas 15.000 € 54.250 €

Para personas con obligación de presentar la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y aquéllas que sin tener obligación la hayan realizado, se computarán las Bases Imponibles, general y de ahorro, de la declaración o declaraciones del I.R.P.F. correspondiente más las bonificaciones aplicadas a los rendimientos de trabajo y, en su caso, las posibles rentas exentas.

En el supuesto de personas que no tengan obligación de presentar la declaración del impuesto sobre la renta se computarán los siguientes ingresos:

  • En el caso de rendimientos de trabajo y de prestaciones de desempleo, el 95% de los ingresos brutos acreditados por todos los conceptos.
  • En el supuesto de pensiones y de subsidios de desempleo, dietas exceptuadas de gravamen así como rentas que provengan de políticas de inserción social de las Administraciones Públicas, el 100% de los ingresos brutos acreditados por todos los conceptos.

Periodo computable de los ingresos

Periodo impositivo que, vencido el plazo de presentación de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, sea inmediatamente anterior a las siguientes fechas:

  • Fecha de publicación de la Orden que dé inicio al procedimiento de adjudicación de las viviendas, cuando el procedimiento de adjudicación corresponda a una Administración Pública.
  • Fecha de la calificación provisional, cuando la adjudicación corra a cargo del promotor de las viviendas. Si ha transcurrido un año desde la calificación definitiva de las viviendas, se tendrá en cuanta la fecha de presentación a visado del contrato de compraventa.

Ponderación de los ingresos

Elementos a ponderar:

  • Ingresos de acuerdo con lo señalado anteriormente.
  • Número de miembros de la unidad convivencial que hayan de fijar su residencia en la vivienda.
  • Número de miembros de la unidad convivencial que generen los ingresos aportando, al menos, el 20% de los mismos.

La ponderación de los ingresos, a que se refiere el número anterior se efectuará de acuerdo con la siguiente fórmula: IP = IC x N x A, siendo:

  • IP: Cuantía de los ingresos ponderados.
  • IC: Ingresos computables.
  • N: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial.
  • A: Coeficiente ponderador en función del número de miembros de la unidad convivencial que aporten al menos el 20% de los ingresos.

Los coeficientes de ponderación N y A, aplicables a la determinación de los ingresos anuales ponderados serán los siguientes:

N COEFICIENTE A COEFICIENTE
1 miembro 1,00 1 perceptor/a 1,00
2 miembros 0,95 2 perceptores/ras 0,90
3 miembros 0,90 3 o más perceptores/ras 0,85
4 miembros 0,85
5 miembros 0,75
6 miembros 0,65
7 miembros 0,55
Más de 7 0,50

En este modelo de contrato de arrendamiento, el derecho de opción de compra tiene una duración de 5 años y si no se ejerce en ese plazo el derecho caduca.

En consonancia con lo anterior, la duración del contrato de arrendamiento no puede ser inferior a los 5 años, plazo establecido para el ejercicio del derecho de opción de compra.

Además de las previstas en la normativa de aplicación, el ejercicio de la opción de compra es causa de extinción del contrato.

Se puede establecer una contraprestación por el derecho de opción de compra que la parte promotora concede a la parte arrendadora, si así lo deciden las partes. Su importe no podrá superar el 4% del precio máximo de venta de la vivienda de protección oficial y sus anejos vinculados. Esta contraprestación se deducirá íntegramente del precio de venta.

Los precios máximos de venta de las viviendas calificadas como arrendamiento con opción de compra serán los que consten en la calificación provisional para su transmisión en propiedad plena o en derecho de superficie, según corresponda.

Están terminantemente prohibidas las entregas a cuenta del precio de venta. No obstante, si con anterioridad a la calificación definitiva ya existiera un contrato de compraventa, entre el promotor y la parte arrendataria, en el que se hubieran devengado anticipos a cuenta, esas cantidades deberán ser deducidas íntegramente del precio de venta.

En el supuesto de ejercer la opción de compra, deberán ser deducidas del precio de venta, en concepto de pagos parciales anticipados, los siguientes porcentajes de las rentas satisfechas por la parte arrendataria:

  • al menos el 70% si la opción de compra se ejerce el primero año
  • al menos el 65% si la opción de compra se ejerce el segundo año
  • al menos el 60% si la opción de compra se ejerce el tercero año
  • al menos el 55% si la opción de compra se ejerce el cuarto año
  • al menos el 50% si la opción de compra se ejerce el quinto año
  • Identidad de la parte compradora y vendedora, con indicación de los números de D.N.I. domicilios de residencia y, en su caso, domicilios de notificación. Además, se deberá especificar el estado civil de la parte compradora y, en caso de ser matrimonio o pareja de hecho, el régimen económico.
  • Numero de expediente de construcción de la vivienda y su superficie y descripción.
  • Titulo de propiedad y datos de inscripción.
  • Estado de cargas.
  • Duración del arrendamiento y las causas de extinción de éste.
  • La renta de la vivienda y, si procede, su actualización.
  • La contraprestación por el derecho de opción, cuando proceda.
  • La duración del derecho de opción.
  • El precio de venta y deducciones en concepto de pagos parciales anticipados.
  • La obligación expresa por parte de la promotora de no transmitir, gravar ni conceder otro derecho de opción sobre la vivienda hasta el día en que caduque el concedido en el contrato.
  • La obligación expresa de la parte arrendataria de no ceder el derecho de opción a un tercero.
  • El pacto expreso de elevación a escritura pública del contrato y de su inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Mención expresa de que la presentación del contrato en la Delegación Territorial de Vivienda se considera notificación fehaciente a los efectos del ejercicio del derecho preferente de adquisición a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco (Decreto 103/1997, de 6 de mayo, B.O.P.V nº 94, publicado el 20 de mayo de 1997).

Las personas arrendatarias que finalmente opten por ejercer el derecho de compra de la vivienda objeto del contrato deberán tener en cuanta las siguientes cuestiones:

  • La vivienda está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de viviendas de protección oficial y las condiciones de utilización serán las señaladas en la calificación definitiva y los precios de venta no podrán exceder de los límites establecidos.
  • No dedicar la vivienda a domicilio habitual y permanente, manteniéndola habitualmente desocupada o dedicarla a segunda residencia o a otros usos no autorizados, podrá implicar además de las sanciones pecuniarias que puedan corresponder a la infracción muy grave cometida, la expropiación de la vivienda por interés social.
  • Los gastos concernientes a la declaración de obra nueva y división horizontal, así como los correspondientes a la constitución y división del crédito hipotecario serán en todo caso a cuenta de la parte promotora de la vivienda.
  • La transmisión de la vivienda se halla sometida a las prescripciones de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda y demás disposiciones que la desarrollen.
  • La sujeción a las restantes prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de protección oficial del Real Decreto-Ley 31/1978 y demás disposiciones que las desarrollen.

La no inclusión en el contrato de los datos obligatorios dará lugar a la denegación del visado.

La dirección de notificación debe estar actualizada, tanto la de la parte vendedora como de la compradora.