Finantzaketa eta hipoteka-kuotaren kalkulua
Gure etxebizitza erostean, oro har, finantza-erakunde batera jo beharko dugu, erosketaren unean bertan ordaindu ahal izateko behar den kapitalaren zatirik handiena eman diezaguten.
Finantzatzeko beste formula batzuk egon daitezkeen arren (mailegu pertsonalak eta abar), ohikoena, normalean eskatzen den zenbateko handia eta itzultzeko beharko dugun epe luzea kontuan hartuta, hipoteka-mailegua da. Horren bidez, zenbateko handi bat aldian behin eta epe luzean ordaintzeko konpromisoa hartzen dugu.
Eskaintza bat edo beste bat aukeratzeak bat-batean eragin diezaguke, hasiera batean ezezagunak eta konplexuak izan daitezkeen termino eta zifrekin. Espazio hori bisitatu ondoren, haiekin ohitzea lortu duzula eta erabakirik egokiena hartzen lagunduko dizutela espero dugu.
Informatzeko eta alderatzeko beharra:
Baliteke Finantza Erakundeen artean (Bankuak edo Kutxak) mugitzea apur bat deserosoa izatea; izan ere, baliabide hori ez zaigu oso ezaguna iruditzen, eta terminoen eta zifren artean mugitzeko betebeharra dugu, agian gehiegi kontrolatzen ez duguna.
Hala ere, merezi du ahalegina egitea eta "bizitza osoko" kutxara edo bankura ez mugatzea; izan ere, erakunde batzuen eta besteen arteko baldintzen arteko aldea benetan garrantzitsua izan daiteke, eta diru asko jokatzen ari gara urte askotan gure etxeko ekonomia baldintzatuko duen eragiketa batean.
Beraz, ez da komeni eskaintza batera mugatzea; aitzitik, hainbat eskaintzaren artean alderatzea komeni da (2 edo 3). Sartu hipoteka-kuoten gure kalkulagailura.
Kredituaren eta maileguaren arteko aldea:
Kreditu eta mailegu kontzeptuak askotan berdin erabiltzen dira; hala ere, ñabardura diferentzial garrantzitsuak dituzte, eta komeni da horiek ezagutzea. Beraz, gure inguruabar berezien eta etorkizunerako aurreikuspenen arabera, egokiagoa gerta dakiguke modalitate bat edo bestea aukeratzea.
Finantza-erakundeetara mailegua eskatzera joateko orduan, komeni da jakitea dokumentu batzuk eskatuko dizkigutela, batzuetan oso pertsonalak, baina nahitaez aurkeztu beharko ditugula, gure eskaera azter dezaten eta proposamen irmoa egin diezaguten nahi badugu.
Ohikoena da eskatzaile bakoitzak honako hauek aurkeztu behar izatea:
Dokumentazio pertsonala:
- IFZren edo IFKren fotokopia, araubide autonomoan egonez gero.
- Egoera zibila. Bikotea bazarete, bikotearen araubide ekonomikoaren berri eman beharko duzue (irabazizkoak edo ondasunen banaketa). Bananduta edo dibortziatuta bazaude, dagokion ziurtagiria aurkeztu beharko duzu.
Dokumentazio ekonomikoa:
Besteren kontura lan egiten dutenek:
- Eskatzaile bakoitzaren azken hiru nominak.
- Azken bi errenta-aitorpenak.
- Beste diru-sarrera batzuen egiaztagiriak, erregulartasunez lortzen badira.
- Enpresan urtebetetik beherako antzinatasuna badugu, litekeena da lan-kontratuaren fotokopia ere eskatzea.
Norberaren kontura lan egiten dutenak (profesionalak, autonomoak, autonomoak, etab.):
- Errentaren azken bi aitorpenak.
- Diru-sarreren justifikazioa.
- BEZaren urteko azken aitorpena eta PFEZaren eta BEZaren azken ordainketa zatikatuak.
Etxebizitzari buruzko dokumentazioa:
- Eskrituren fotokopia.
- Homologatutako tasazio-erakunde batek egindako tasazio-balioa da. Entitate hori hemendik ekartzen dugu edo, bestela, finantza-erakundeak enkargatzen du, gure aldez aurreko baimenarekin.
Dokumentazio horretan guztian oinarrituta, ohikoena da finantza-erakundeak zuzenean erregistroko ziurtagiri bat eskatzea, etxebizitzaren titulartasuna eta etxebizitzaren gainean egon daitezkeen kargak egiaztatzeko.
Gure lehenengo bisitan, ohikoena da finantza-erakundeak liburuxka bat ematea edo, bestela, Internet bidez ikusi ahal izatea. Bertan, zure hipoteka-maileguen baldintza orokorrak azalduko dizkigu.
Hasiera batean interesgarriak iruditzen bazaizkigu, hurrengo urratsa gure eskaera irmoki planteatzea izango da, eta, eskatu zaigun dokumentazioa aurkeztu ondoren Erakundeak finantza-eragiketa interesgarritzat jotzen badu, Eskaintza Lotesle bat aurkeztu beharko digu, eskaintzen ari zaigun maileguaren baldintza guztiak argi eta garbi islatuko dituena.
Dokumentu horrek hamar eguneko balioa izango du gutxienez, erabakia epe horretan hartu ahal izateko, eta zenbait erakundek diru bat kobratuko digute eskaintza hori prestatzeagatik. Hori "Ikasketa-gastuak".
Banketxeek erabili ohi dituzten irizpideak:
Gure eragiketa aztertzeko eta eskaintza aurkezteko orduan, finantza-erakundeek bi aldagai erabakigarri hartuko dituzte kontuan:
- Etxebizitzaren tasazio-balioa.
- Eskatzaileek edo, hala badagokio, eragiketa bermatzen eta bermatzen duten hirugarrenek (senideek eta abarrek) etorkizunean izango duten kaudimen ekonomikoa eta zorpetzeko gaitasuna.
Eskaintza lotesle batean konparatu beharreko elementuak:
Eskaintza lotesleak argi eta garbi jaso behar ditu eragiketaren finantza-alderdi guztiak, hala nola:
- Zenbatekoa (tasazio-balioaren gaineko %) eta itzultzeko epea.
- Amortizazioa: kuota-kopurua; epeen aldizkakotasuna (hilekoa, hiruhilekoa, etab.); lehen eta azken kuotaren zenbatekoa eta ordainketa-data; etab.
- Interesa: nominala; UTBn duen baliokidetza; interes finkoa edo interes aldakorrekoa den; eta, bigarren kasuan, nola, noiz eta zer erreferentzia-indize berrikusiko den eta zer diferentzial-ehuneko aplikatuko den.
- Komisioak: irekiera-batzordea eta Ezeztatze Aurreratuaren Batzordea – osoa edo partziala –, halakorik badago, baita egon daitezkeen beste batzorde batzuk ere.
- Bezeroen kontura izango diren gainerako gastuak: tasazioa, notariotza- eta erregistro-gastuak, etab.
- Eskakizun gehigarriak (berme osagarriak, abalak, etab.); nahitaezko aseguruak; nominaren helbideratzea, etab.
Beraz, komeni da jasotako eskaintza lotesle guztiak lasai berrikustea, behar diren argibideak eskatzea eta erakunde bat edo bestea aukeratu aurretik ondo pentsatzea.
Maileguaren aurretik egin beharreko ordainketak:
Ohikoena da, egiaztapen eta argibide guztiak egin ondoren, etxebizitza bat erostea erabaki badugu eta eroslea eta saltzailea konprometitzen dituen kontratu pribatua sinatzeko prest bagaude, erresak izeneko aurrerakin edo seinale bat entregatu beharko dugula.
Zenbateko hori etxebizitzaren prezioaren ondoren deskontatuko da, eta eskriturak sinatu eta mailegua jaso aurretik aurkeztu ohi da, kontratu pribatua formalizatzeko unean.
Kopuru hori etxebizitzaren guztizko prezioaren % 10 ingurukoa izan ohi da.
Maileguak estaltzen ez dituen zenbatekoak:
Kalkulatu behar dugu finantza-erakundeak etxebizitzaren tasazio-balioaren % 80 inguruko mailegua eskainiko digula; ez gehiago.
% 100 finantzatzea nahi badugu, baliteke baldintza eta berme batzuk eskatzea, baina agian ez zaigu batere erraza izango baldintza eta berme horiek betetzea.
Horregatik, pisuaren erosketa-prezioaren % 20 inguru agerian geratuko dela pentsatu behar dugu.
Horrez gain, badira beste gastu batzuk ere (Notaritza, Zergak, Erregistroa, altzariak, eta abar) ere ez zaizkigunak finantzatuko, eta gure kabuz ere egin beharko diegu aurre. Kalkulatu behar dugu gastu horiek etxebizitzaren balioaren % 15 - % 20 ingurukoak izango direla.
Zure finantza-erakundearekin pozik ez bazaude edo ulertzen baduzu zure kredituaren baldintzak oso zaharkituta geratu direla une jakin batean merkatuan dauden beste eskaintza batzuekin alderatuta, ez etsi eta ez izan arazorik finantza-erakundea aldatzeko.
Egungo legediak aukera ematen du erakunde batetik bestera aldatzeko zailtasun handirik gabe eta gutxieneko kostu batzuetara, eta kostu horiek konpentsatu egingo dituzu zure mailegu berrian baldintzak hobetu ahala.
Hipoteka-mailegua finantza-erakunde batetik bestera aldatzeari finantza-erakundearen subrogazioa esaten zaio, eta erakunde berriak interes-tasaren hobekuntza bat eskaini behar dizu, gainerako baldintzak errespetatuz (epea, amortizazio-sistema, etab.), eta proposatzen dituen baldintzekin loteslea den eskaintza bat aurkeztu beharko dizu.
Azkenean erakundea ez aldatzea erabakitzen baduzu eta mailegua harpidetuta daukazunetik baldintza batzuk lortzen badituzu, "berritze" bat egiten ariko zinateke, eta hori gero eta ohikoagoa da.
Etxebizitza erosteko premiarik ez badugu eta hainbat urteko epean egitea planteatzen badugu, oso interesgarria da Etxebizitza Aurrezteko Kontu bat irekitzea, bere garaian oso ondo etorriko zaizkigun zenbatekoak metatzen joateko aukera emango ligukeena.
Kontuan izan behar da, lehen esan dugun bezala, finantza-erakundeek etxebizitzaren prezioaren % 80 baino gehiago ez digutela emango, eta, gainera, beste gastu batzuk ere badaudela (notaritza, zergak, erregistroa, altzariak, etab.), finantzatuko ez zaizkigunak eta ordaindu beharko ditugunak.
Gainera, Etxebizitza Aurrezkiaren Kontuak aukera ematen digu ekitaldi bakoitzean Etxebizitza Kontuan lortu ditugun saldo-gehikuntza garbien % 18 PFEZaren kuotatik urtez urte desgrabatzeko, betiere etxebizitzan egindako inbertsioa gehienez 6 urteko epean egiten badugu.
Aurrezki-modalitate hori operatibo duen edozein kreditu-erakundetan ireki daitekeen kontu bat da, eta ohiko lehen etxebizitza erosteko edo birgaitzeko baliabideak metatzea du helburu.
Normalean, aurrezki normala baino hobeto ordaintzen diren kontuak dira (interes handiagoak ordainduko dizkigute), eta oso malguak; izan ere, ez da ekarpen edo kuota finkorik egin behar, baizik eta une bakoitzean ondo etortzen zaizkigun kopuruak sartu ahal izango ditugu, eta, gainera, egindako ekarpenen zati bat edo ekarpen guztiak atera ahal izango ditugu berriro nahi dugunean.
Zortea izan baduzu eta BOE bat esleitu badizute, Eusko Jaurlaritzaren eta finantza-erakundeen artean sinatzen den eta urtero berritzen den Finantza Lankidetzako Hitzarmena ezagutu nahi duzu.
Hitzarmenaren helburua da hitzarmena sinatzen duten finantza-erakundeen arteko lankidetzaren baldintzak zehaztea eta finantzaketa-ildoak ezartzea, Euskal Autonomia Erkidegoaren eremuan etxebizitzaren eta lurzoruaren arloko jarduketa babesgarriei begira.
Oso interesgarria izan daiteke Hitzarmen honi atxikitzea eta Dekretuaren finantza-baldintzen laburpen-taulako 2025eko lehen hiruhilekoa hasierako interes-tasek eskain ditzaketen abantailez eta bermeez baliatzea. Finantza erakunde sinatzaileen zerrenda. .
Zergadunen ohiko bizileku izango den etxebizitza bat erosteak edo birgaitzeak eskubidea ematen du etxebizitza erosteagatiko zerga-kenkari handiak (PFEZ) izateko, betiere dagokion PFEZaren urteko aitorpena aurkezten bada.
Kenkaria aplikatzeko zifra ez da mugatzen erosketagatik etxebizitzaren eskualdatzaileari ordaindutako preziora soilik; erosketan eta finantzaketan sortutako beste gastu batzuk ere sar daitezke, hala nola: notaritza, erregistroa, gestoria, zergak, etab.
Euskal Autonomia Erkidegoan, ohiko etxebizitza (BPE edo etxebizitza librea) erosten duenak kreditu fiskal indibiduala izango du, gehienez ere 36.000 eurokoa zergadun bakoitzeko, ohiko etxebizitza erosteko. Horixe izango da bere errenta-aitorpenean zergaldi guztietarako kendu ahal izango den gehieneko zenbatekoa. 36.000 euroko kreditu fiskal hori banaka aplikatzen da zergadun bakoitzeko.
Kenkari hori bi kontzepturen ondorio izan daiteke:
- Inbertsioagatiko kenkaria:
Kreditu fiskal horretan oinarrituta, urtero, errenta-aitorpen bakoitzean, zergadunak erosketan inbertitutako zenbatekoen % 18 kendu ahal izango du. Zergaduna 35 urtetik beherakoa edo familia ugariko titularra bada, kenkariaren ehunekoa % 23ra igotzen da.
Era berean, Etxebizitzako Aurrezki Kontu deiturikoetan gordailutzen diren zenbatekoen % 18ko kenkarirako eskubidea dute. Ohiko etxebizitza erosteko edo birgaitzeko gehieneko epea 6 urtekoa da.
- Finantzazioagatiko kenkaria:
Zergadunak bere etxebizitza ordaintzeko kreditua erabiltzen duenean, eskubidea du, halaber, urtero ordaintzen dituen interesen % 18ko kenkaria egiteko (kenkari hori % 23koa da hura 35 urtetik beherakoa edo familia ugariaren titularra denean).
Kenkariaren mugak:
Bi kenkari horien baturaren zenbatekoa (inbertsioagatik eta finantzaketagatik) ezin da 1.530 eurotik gorakoa izan errenta-aitorpena aurkezten duen ekitaldi bakoitzean, ezta 1.955 eurotik gorakoa ere 35 urtetik beherakoa bada edo familia ugariaren titularra bada. Banandu gabeko bi ezkontideek edo izatezko bikoteko kideek eta haien seme-alabek, egonez gero, zergak elkarrekin ordaintzen badituzte, muga horiek bikoiztu egingo dira.
Kenkaria aplikatzeko, aipatutako zenbateko kengarrietatik zergadunak etxebizitza erosteko edo birgaitzeko jaso dituen eta PFEZren araudia aplikatzearen ondorioz salbuetsita dauden dirulaguntzen zenbatekoa kenduko da.
Arabaren kasuan, eta ohiko bizilekua 4.000 biztanletik beherako udalerri batean jartzen duten zergadunen kasuan: kenkariaren ehunekoa eta muga % 20 eta 1.836 euro dira, eta familia ugarientzat eta/edo 30 urtetik beherakoentzat, berriz, % 25 eta 2.346 euro.
