El principal objetivo de la Ley es promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho de la ciudadanía a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y convertir el principio en auténtico derecho exigible ante los tribunales para aquellas personas con mayores dificultades de acceso.

Además:

• regula el régimen jurídico de la Vivienda de Protección Pública
• reformula y reordena los sistemas de prestaciones públicas existentes de ayuda a la vivienda, integrando todas las prestaciones específicas de vivienda
• regula la intervención en rehabilitación y regeneración urbana, que es una de las líneas prioritarias de la política vasca de vivienda
• define el alcance del concepto de “función social de la vivienda”

Establecimiento del derecho subjetivo a la vivienda

El Proyecto presenta importantes novedades, entre las cuales destaca el establecimiento del derecho subjetivo a la vivienda.

La Ley recogerá el explícito reconocimiento como derecho subjetivo, el derecho a la ocupación legal estable de una vivienda, a favor de quienes, no disponiendo de una vivienda digna y adecuada, carecen de los recursos económicos precisos para conseguir una. La satisfacción del derecho podrá ser realizada mediante la puesta a disposición, preferentemente en régimen de alquiler, de una vivienda protegida, de un alojamiento protegido, o incluso de una vivienda libre de programas de intermediación u otros, con el precio, la renta o el canon que corresponda en cada caso. Con carácter subsidiario, esta satisfacción podrá realizarse mediante el establecimiento de un sistema de prestaciones económicas.

Los requisitos establecidos en el texto para exigir ese derecho son los siguientes:

1. No hallarse en posesión de vivienda ni de alojamiento estable o adecuado. La no adecuación de la vivienda podrá deberse a razones jurídicas, de habitabilidad, de tamaño, de capacidad económica, o cualesquiera otras que dificulten una residencia cotidiana y normalizada.
2. Hallarse inscrito en el Registro de demandantes para la adjudicación de una vivienda protegida, en la condición de demandante exclusivamente de alquiler, con una antigüedad mínima que se establecerá reglamentariamente
3. Acreditar unos ingresos anuales comprendidos entre los límites que se establezcan reglamentariamente.

Este derecho se establecerá de forma gradual hasta que se elabore el reglamento.

• El primer año se satisfará la necesidad de las unidades convivenciales de tres o más miembros con ingresos inferiores a 15.000 euros siempre.
• Al año siguiente se incorporarán las unidades convivenciales de dos miembros con ingresos inferiores a 12.000 euros
• y el tercer año, las de un miembro con ingresos inferiores a 9.000 euros.

En todos estos casos el derecho será exigible siempre y cuando se lleve más de cuatro años registrado en Etxebide en la condición de demandante de alquiler.

Pero además del derecho subjetivo, hay otras muchas novedades en el texto:

• La personalización de precios y rentas en las viviendas protegidas:
  En el caso del alquiler, mediante prestaciones económicas para que la parte de los ingresos que se destinen al alquiler permita no caer en riesgo de exclusión social. En el caso de vivienda en propiedad, mediante un Fondo de Garantía y Compensación que garantiza la viabilidad de la promoción y compensa el esfuerzo económico de los adquirentes, que abonarán un precio según sus ingresos.
• La introducción de criterios preferentes para la adjudicación:
  La prioridad se otorgará en atención al número de miembros de la unidad familiar o de convivencia, así como a su antigüedad como demandante de vivienda. En todo caso se realizarán las reservas necesarias para garantizar el derecho de realojo y para resolver situaciones de dependencia o de riesgo de exclusión social.

Regulación en materia de rehabilitación

Una de las grandes novedades que contempla la Ley es la regulación en materia de rehabilitación para que haya un cambio gradual hacia un modelo urbano más cohesionado socialmente y más sostenible.

Para ello, se eliminarán los obstáculos para agilizar los procesos de rehabilitación que son necesarios para mejorar la calidad de vida de las personas, garantizar derechos como la accesibilidad, prevenir problemas de exclusión social y poder poner en el mercado viviendas cuyo grado de confort sea similar a una vivienda nueva.

Por ello, el proyecto de ley presenta novedades en este campo:

• Se posibilita la declaración de necesidad de rehabilitación sobre un edificio, un conjunto de edificios o un ámbito urbano lo que supone la declaración de utilidad pública. Esto permitirá actuaciones como expropiaciones forzosas o por acuerdo del 50% de los afectados.
• Se abre la posibilidad de imponer la rehabilitación de edificios. En el supuesto de que más del 50% de la propiedad del inmueble esté de acuerdo con la Administración para la formalización del pertinente convenio voluntario de gestión, la rehabilitación podrá ser impuesta al conjunto de las personas afectadas.
• Se permite la ocupación del dominio público para ciertas actuaciones de eficiencia energética o de accesiblidad sin que deban alterarse los parámetros urbanísticos.
• Para la adecuación funcional del patrimonio edificado, se autoriza la división de viviendas o su unión en unidades más amplias, cuando las resultantes cumplan con las condiciones mínimas de habitabilidad,
• Los Ayuntamientos podrán, mediante la aprobación de una ordenanza municipal, y sin necesidad de modificación de planeamiento general, permitir el cambio de uso terciario a uso residencial en planta baja de edificios residenciales, sin que sea necesario como regla general, solicitar la autorización de las comunidades de propietarios

Función social

El Gobierno Vasco entiende que la vivienda y el patrimonio edificado cumplen una función social. Con este concepto, nuevo en el Estado, la Ley vasca se homologará a la normativa europea. 

Las viviendas no cumplen esa función social si se dan casos como el de viviendas deshabitadas, sobreocupadas, infravivienda, el incumplimiento del deber de conservación.

En el caso de las viviendas protegidas este incumplimiento se da si la vivienda se destina a otros usos o cuando la capacidad económica o patrimonial sobrevenida de sus ocupantes es manifiestamente desproporcionada.

Se considerará causa de incumplimiento sobrevenido, la adquisición de una vivienda libre en cualquier lugar del Estado con posterioridad a la adjudicación de la Vivienda de Protección Pública. Este hecho dará lugar a la obligación de restituir la vivienda protegida al Gobierno Vasco para que sea readjudicada a una persona inscrita en Etxebide.

La Ley incluye, asimismo, la regulación sobre la vivienda deshabitada, entendiendo su no utilización como un incumplimiento de la función social, siempre y cuando la razón para su no utilización sea injustificada.

En estos casos la Administración podrá imponer un canon y el alquiler forzoso a la vivienda deshabitada. Los Ayuntamientos y, en su defecto, el Gobierno, previa audiencia al Ayuntamiento, podrán imponer un canon anual de 10€ por cada metro cuadrado útil a aquella vivienda que permanezca desocupada durante un tiempo superior a 2 años sin causa justificada, y se podrá imponer su alquiler forzoso si la vivienda está ubicada en un ámbito de acreditada demanda y necesidad de vivienda y se mantiene desocupada transcurrido un año desde su declaración.

Además, el Proyecto de Ley contempla otras medidas destacadas como:

• La obligación de depositar las fianzas de los contratos de alquiler en el Gobierno Vasco y de registrar los contratos, con lo cual pretendemos aumentar la seguridad jurídica en el alquiler.
• El aumento de los importes de las sanciones por infracciones en materia de vivienda, incluyendo la inhabilitación de hasta 3 años para participar en promociones de vivienda de protección pública o de rehabilitación con financiación pública a quienes cometan infracciones graves o muy graves.

Este aumento de las sanciones afecta tanto a las promotoras como a los adjudicatarios de vivienda.

• La regulación legal de la actividad de intermediación inmobiliaria: se introduce la posibilidad de crear Registros de homologación de los agentes y/o agencias vinculadas con la vivienda y se definen los requisitos que deben cumplir para poder proceder a la inscripción, siempre voluntaria, en el mismo.
• La incorporación del régimen de autopromoción, por cooperativas, para la satisfacción de las necesidades residenciales en régimen de cesión de uso. El derecho de uso que ostentará cada uno de los asociados, tendrá carácter indefinido, y, en contraprestación al mismo, se abonará un canon o renta social establecido por la asociación.

La participación

Con esta Ley el Gobierno Vasco abrió un proceso participativo bajo el lema “Contigo hacemos Vivienda”, convencido de que la acción política debe contemplar ineludiblemente el consenso, la transparencia y la participación de la ciudadanía y del tejido social e institucional.

Prueba de ello, es que el proyecto de participación institucional, social y ciudadana en materia de vivienda “En Vivienda, todas las opiniones cuentan”, en el que se incluye el proceso participativo sobre la ley, ha ganado el Primer Premio de las Naciones Unidas al Servicio Público (UNPSA), el reconocimiento internacional más prestigioso a la excelencia en el servicio público.

Con este proceso se pretendía pulsar la opinión de la ciudadanía sobre las medidas propuestas en el texto y darle voz y la oportunidad de mejorar las medidas e incorporar otras nuevas que enriquecieran el texto.

En cuanto al establecimiento del derecho subjetivo a la vivienda, que, es la respuesta del Departamento a un compromiso adquirido con los ciudadanos que participaron en la anterior plataforma participativa “en vivienda tu opinión cuenta” y al adquirido en el Pacto Social por la Vivienda: un 80% de las personas que han participado en el proceso está de acuerdo con la formulación del derecho a la vivienda como un derecho subjetivo aplicable a las personas con menos ingresos.

Además, el 80% de las personas está de acuerdo en la baremación de las solicitudes de acuerdo a criterios de preferencia

Y en contra de lo que cabía esperar, el 85% de los participantes se ha mostrado favorable a la expropiación de la vivienda protegida por causa de interés social

Y además muestran su respaldo a cada uno de los supuestos contemplados en el Anteproyecto:

• Los mayores grados de apoyo se obtienen en los supuestos de transmisión no autorizada de la vivienda protegida (86%), el incumplimiento del deber de conservación y mantenimiento de la vivienda (84%), el mantener la vivienda deshabitada sin justa causa por plazo superior a un año (83%) y no destinar la vivienda protegida a domicilio habitual y permanente (80%).
• En un segundo nivel de apoyo se encontraría la expropiación por sobreocupación (73%) y la expropiación por ingresos sobrevenidos (68%)

Se han recibido 188 propuestas ciudadanas, la inmensa mayoría directamente relacionadas con el Anteproyecto de Ley de Vivienda, pero también relacionadas con la gestión de la política de vivienda.

Entre los temas que han suscitado mayor número de propuestas destacan:

• Criterios de adjudicación preferente de vivienda protegida ( 55 propuestas)
• Regímenes de la Vivienda protegida (32 propuestas)
• Posibilidad de expropiación forzosa de la Vivienda protegida por ingresos sobrevenidos (29 propuestas)

A tenor de los resultados obtenidos, el Departamento de Vivienda ha podido comprobar que hay un alto respaldo ciudadano a las propuestas contempladas en el Anteproyecto de la Ley Vasca de Vivienda.

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